ساخت وساز
ساخت ساز در کشور بسیار امر مهم و سرمایه گذاری ویژه ای میباشد مخصوصا باتوجه به شرایط کنونی که تقریبا 80% تولید کننده ها کارخانه ها را از ترس ورشکستگی تعطیل کرده و سرمایه را به این بخش آورده اند نمیشه گفت ساخت ساز ایران اشباع نشده اما در مقابل جای کار هم در تمام شهر ها و روستا ها میتوان دید هر منطقه ای با قیمت خاص خودش اجرا میشود و فروش میرود پس نتیجه میگیرم هنوز این تنها شغل ایست که حاشیه سود مطمعنی دارد اینکه حاشیه سود بالا برود برمیگردد به این مطلب، شخصی که در حال انجام هست چقدر منطقه را میشناسد چقدر نیرو و برش دارد و توانایی هایش در امور فنی مهندسی ساختمان در جه حد است .
اما قبل از اینکه ورود به بخش های ساخت و ساز کنیم میخواهیم در مورد اهمیت ساخت ساز که در کشور ما بد جا افتاده صحبت کنیم .
امر ساخت ساز در دنیا برمیگردد به محدوده شهرداری و توسعه شهری و نوسازی شهر (شهر سازی)
که بخش های فرسوده (نه بخش های باستانی، بخش های باستانی شهر حفظ و نگهداری میشنود ) تخریب و مورد ساخت و ساز و نوسازی میگردند این ساخت وساز شامل خیابان سازی ایجاده محدوده ی های تفریحی (پارک، شهر بازی ، محل پیاده روی ، بیمارستان ، مدرسه و سایر امکانات فرهنگی ورزشی رفاهی و خدماتی است ) و در کل شهر سازی برای جمعیت و کاربردی جدید میباشد که بتوان شهر را مدیریت و کنترل کرد از لحاظ کار امکانات رفاهی و ترافیک . بله نکته مهم اینجاست که ما هیچ محدوده ای را در نظر نمیگیریم فقط میگوییم فلان شهر در اروپا یا ….. یا فلان جمعیت دچار ترافیک کمتری است پس ما نتیجه میگیریم ساخت ساز نیاز به مدیریت شهری دارد جدای از مطلب گفته شده همین که ترافیک بحث مدیریت بحران را زیر سوال میبرد و توانایی امداد رسانی در مواقع حساس امر نشدنی میگردد پس باید فکر کرد در محدوده کوچه ای با عرض 8 متر چه تراکمی باید داد چه جمعیتی اجازه سکونت دارند این جمعیت کجا باید کار کنند چه مقدر پارکینگ میتوانیم ایجاد کنیم اگر در یک بر 6متری ما جواز 5 طبقه بگیریم چه جمعیتی افزایش پیدا میکند چه امکاناتی میتوان به آنها داد در آن محدوده مدرسه هست ؟؟؟ شغل ؟ بیمارستان ؟ بعد بیاییم به امکانات تفریحی فکر کنیم که قطعا روی آینده خانواده و جوان ها تاثیرگذار است مثل مکان های ورزشی، پارک و خیلی از خدماتی که در فرهنگ و رشد جوانان و خانواده تاثیر خوب میگذارد .
و از همه این مطالب مهم تر بحث محیط زیستی شهر است فاضلاب، زباله و آلوگی شهر چگونه مدیریت میشود ؟؟؟؟؟؟؟؟
آیابرای تامین آب و برق شهری فکری شده که منابع آب زیر زمینی از بین نرود ؟؟؟؟؟؟
آیا برای بحث تسویه فاضلاب تلاشی صورت گرفته ؟؟؟
یا دپو های زباله در حال سر به فلک کشیدن است و شیر آب آنها در حال خشک کردن زمین های اطراف ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
و از همه بدتر نخاله تولیدی از بحث ساخت و ساز های بی رویه
راجب این موضوعات هم راه حل های زیادی وجود دارد که نیاز به کمک های مردمی و مدیریتی سطح بالاست و هم فرهنگ سازی ویژه
این شمای کلی از تفکر ساخت ساز است که کشوری مثل عربستان به فکر ساخت شهر هوشمند است و ژاپن سازنده اولین شهر هوشمند دنیاست و با این امر جذب توریست هم میکنند .
ما برمیگردیم به سراغ بحث اصلی یعنی ساخت و ساز در ایران
- ساخت ساز در محدوده شهری : که شامل
- ساخت و ساز در زمین های شخصی که هیچ ملکی در زمین وجود ندارد پس نیازی به تخریب و از این قبیل عملیات نیست و فقط خاکبرداری و گود برداری نیاز است که بدون معارض راحت تر میتوان مجوز گرفت .
- ساخت ساز در زمین هایی که ملکی در آنها قرار دارد نیاز به تخریب و حمل نخاله میباشد اما این روزها خوشبختانه یا بدبختانه با توجه به افزایش قیمت ها پیمانکارانی هستند و امر تخریب را انجام میدهند به همراه گود برداری و فقط ضایعات ساختمان شمارا میبرند و هیچ هزینه شما متقبل نمیشوید .
خوب در پایان این بخش باید گفت که بحث گرفتن مجوز از شهرداری منطقه برای شما شامل هزینه های مخصوص همان منطقه میباشد گرفتن تراکم ، پارکینگ ، نما ، نقشه کلی و مشاعات همه و همه ملزم به شهرداری منطقه هست عرض گذر چند ساختمان در آن محدود در حال کار است و یا اجازه انجام خلاف های عمومی را به شما میدهند یا نه
اما هزینه ای که برای شما دارد1. خرید زمین (که باید باتوجه به قیمت کلنگی منطقه و قیمت نوساز منطقه اقدام کرد ) 2. هزینه مجوز، طراحی نقشه ، گرفتن انشعابات و …….
- هزینه متر مربع ساخت به همراه مشاعات
تقریبا محاسبات ساده ای دارد
مثال : خرید زمین 10میلیارد ، هزینه مجوز و … 1.5 میلیارد ، هزینه ساخت متری 15 میلیون 5 طبقه 120 متری ، قیمت نوساز منطقه متری 80 میلیون کل هزینه 20.5 میلیارد
هزینه فروش کل واحد ها حدود 48 میلیارد
پس با توجه به آنچه که گفته شد مهم ترین و پرسود ترین شغل است
- ساخت ساز در محدوده تفریحی که ویلای است : این مدل ساخت ساز بسیار هزینه پایین تری دارد در تمام مراحل چه مجوز چه ساخت و چه خرید زمین ، ضمن اینکه حاشیه سود به نسبت بالاتری دارد اما زمان خواب این پول و برگشت سرمایه نیز بالاتر است برای مثال شما در یک منطقه ای با تمام هزینه ها و هزینه های اضافی مثل آسفالات کوچه کلا 8 میلیارد هزینه میکنید و قیمت اون ملک ساخت شده شاید 16 میلیارد هم بشود اما خریدار با پول نقد خیلی کم است
- ساخت ساز های دولتی : مثل مسکن مهر و امثالهم و یا تعاونی های دولتی که به نظر من ورورد در آنها به عنوان پیمانکار یا خرید برای سرمایه گذاری هم کار اشتباهی است چون مدت ساخت این پروژها هزینه ای که دریافت میکنند و میزان رشدی که در بازار دارند نسبت به رشد املاک خصوصی به صرفه نمیباشند .
- مشارکت در ساخت : خیلی مهم است دو طرف بدانند از این امر به دنبال چه اهدافی هستند چه مالک چه سازنده فقط اینکه من پول ساخت را ندارم و نیاز به شخصی است که پول ساخت داشته باشد ؟ یا من فن این کار را بلد نیستم به جای اینکه پیمانکار بیاورم مشارکت میدهم چ.ن همانطور که میدانید برالی هم چین پروژهایی میتوان قرار داد پیمانکاری متری بست یا قرار داد مدیریت پیمان با درصد مشخص با توجه به اشل پروژه بست یا مشارکت در ساخت انجام داد گه هرکدام مبحثی جدا میباشد . پس باتوجه به هدف مد نظر دو طرف و ارزش واقعی زمین و نوساز منطقه اعداد بین 60 – 40 و 50-50 در حال تغییر است و هر دو نیز درست میباشد . محاسبات نیز بدین شکل است قیمت زمین مورد بحث قرار میگیرد بعد بلاعوضی که سازنده میدهد،قیمت نوساز، هزینه ساخت وسایر ، در نهایت تعداد واحدهای ساخته شده و میزان مشارکت شاید برای سازنده صرف نکند به هرحال باتوجه به تراکمی که میدهند متراژ زمین و اطلاعات تکیمیلی همین مقاله میتوان متوجه شد که ملک ما برای مشارکت سوده است یا نه و با چه درصدی .
تشکرفراوان
بقائی
